Eigaren og dei andre – nytt i norsk rett om eigedomsretten til fast eigedom

Gjesteførelesing ved Juridiska institutionen, Stockholms universitet 18. februar 2000. Notar er sette til; illustrasjonar er ikkje tekne med.

1                    Innleiing

Da ein kjend norsk rettshistorikar og tingsrettsjurist, professor Knut Robberstad,  i 1961 skreiv ein artikkel om retten til undergrunnen,[i] tok han utgangspunkt i dei tyske juristane Rudolf Ihering og Bernhard Windscheid. Ihering meinte at eigarens rett går så langt nedover som den praktiske interessa rekk. Eigaren på toppen av ei stupbratt klippe må finne seg i at eigaren på sletta 1000 fot nedafor grev seg inn i fjellsida, og eigaren nede må finne seg i at eigaren på toppen byggjer ein veranda ut over stupet. [ii] Windscheid meinte eigaren hadde retten til undergrunnen utan ei slik interesseavgrensing, berre med atterhald for ein sjikaneregel.[iii] Det var Iherings syn som vann fram i BGB § 905: Der heiter det at eigarens rett strekkjer seg både over og under overflata, men at eigaren ikkje kan forby påverknader så langt under eller over overflata ”daß er an der Ausschließung kein Interesse hat”. Det kan leggjast til at Robberstad for norsk rett hadde meir sans for Windscheid enn for Ihering og BGB.

Spørsmålet om grensene for eigarens rett er av dei gamle og ærverdige som ein skal nærme seg med respekt. Samtidig er spørsmålet like aktuelt som nokon gong før, gjerne i samband med nye utnyttingsmåtar og endra samfunnstilhøve. Alle sider av eit så stort tema er det ikkje råd å ta opp i ei førelesing, og eg skal nøye meg med å sjå litt på spørsmål som har vore oppe i norsk rett dei seinare par tiåra. Eg skal halde meg til retten til undergrunnen og retten til sjøområde utafor eigedommen. Det gjeld i begge tilfelle ei avgrensing mellom eigarens rett og rett for andre til å utnytte eigedommen eller tilstøytande område. Den meir generelle reguleringa av eigarens eigen bruk, til dømes gjennom miljøvernlovgjeving, skal eg ikkje ta opp. Likeins skal dei grannerettslege reglane haldast utafor.[iv]

For undergrunnen og sjøområda kan problemstillingane skisserast slik: Kor langt nedover eller utover har eigaren ein eksklusiv rett til å utnytte grunnen eller sjøområdet? Finst det utnyttingsmåtar der eigaren ikkje har ein eksklusiv rett, men likevel prioritet framfor andre der det ikkje er nok til alle? Og for det tredje: I kva grad har eigaren vern – ut over vanlege grannerettslege reglar – mot ulemper ved utnytting av undergrunnen eller sjøen frå andre personar?

Det er få område innafor formuejussen som er så spesifikt nasjonale som reglane om fast eigedoms rettsforhold. Gjennom hundreåra har rettsreglar og omgrep utvikla seg ulikt frå land til land. Men det er mi røynsle at ein kan kjenne att dei underliggjande rettslege konfliktane frå land til land – som rimeleg er når ein tenkjer på at dei faktiske tilhøva langt på veg er dei same. Eg har ikkje prøvt med ei systematisk samanlikning med svensk rett for dei spørsmåla eg skal ta opp; forsamlinga kan sikkert finne ut av det sjølv.

I 1988 la Sivillovbokutvalet – eit utval som gjennom fleire tiår førebudde viktige formuerettslege lover som aldri kom til å bli delar av noka norsk sivillovbok – fram eit utkast til lov om eigedomsgrenser (NOU 1988:16). I utkastet er det med reglar om det som er kalla yttergrensene for eigedommen, det vil seie retten til undergrunnen og luftrommet og grensene mot sjøen. Utkastet har ikkje ført til lovgjeving enno, og i mellomtida har den norske Høgsteretten fleire gonger teke standpunkt til slike spørsmål. Etter mitt syn viser dei dommane vi har fått, at det er vanskeleg å finne gode løysingar berre gjennom rettspraksis, og vi får vone at departementet snart går vidare med utkastet frå Sivillovbokutvalet. For eit par av spørsmåla som utvalet tok opp, ligg det særlege lovsaker i Stortinget i desse dagar, nemleg proposisjonar til ei minerallov og ei lov om vassressursar. Dei skal eg koma attende til etter kvart.

2                    Retten til undergrunnen

2.1              Tunnelar

Tek vi til nedafrå, med undergrunnen, kan vi ta utgangspunkt i høgsterettsdom frå 1959 (Rt. 1959.1198). Frå ein eigedom på Askøy like ved Bergen hadde tyskarane under krigen frå ein rekvirert eigedom laga ein tunnel som gjekk inn under granneigedommen, frå sju til fjorten meter under overflata. Her stod ein overfor ein type okkupasjon det ikkje nytta å protestere mot, men etter krigen tok eigaren av den rekvirerte eigedommen, den med innslaget til tunnelen, heile tunnelen i bruk. Denne privatrettslege okkupasjonen protesterte den undergravne grannen mot, og han fekk medhald i Høgsterett. Retten meinte at den aktuelle eigarens individuelle interesser ikkje kunne vera avgjerande for kor langt nedover eineretten strekte seg. Ein måtte sjå på ”hvilke muligheter en eier av overflateeiendommen generelt sett har når det gjelder bruken av tunnelen, og her må det også kunne tas i betraktning de utnyttelsesmuligheter som sannsynligvis vil komme til å foreligge i nær fremtid”. Resultatet gjekk altså eigarens favør, men etter mitt syn var grunngjevinga ein konsesjon til ei avgrensing av eigedomsretten ut frå ei interesselære. Andre har tolka dommen på andre måtar; ein av dei er Robberstad i den før nemnde artikkelen.[v]

Etter lovutkastet frå Sivillovbokutvalet skal eigedomsretten gå 100 meter nedover i bakken, men lenger dersom eigaren har teke grunnen i bruk (§ 23). Utkastet gjev eigaren einerett til grunnvatnet, også lenger ned enn 100 meter, men her har vi seinare fått eit nytt lovutkast. På den andre sida skal eigaren etter utkastet frå Sivillovbokutvalet måtte tole tunnelar på berre førti meters djup dersom tiltaket har ekspropriasjonsrett. Om alt dette blir lov, veit vi ikkje enno.

2.2              Grunnvatnet

Nettopp grunnvatnet har det knytt seg stor interesse til i seinare år. Sivillovbokutvalet gjorde altså framlegg om at grunneigaren skulle ha einerett til å utnytte grunnvatnet under eigedommen. I den vassressurslova som no blir førebudd i Stortinget, er utgangspunktet det same, med nokre nyansar (Ot.prp. nr. 39 (1998–99)), men i mellomtida fekk vi ein Høgsterettsdom om spørsmålet som framleis har interesse, og som viser korleis domstolen resonnerer når det gjeld avgrensinga av eigarens rett (Rt. 1998.251).

Tvisten stod her mellom nokre eigarar som stort sett hadde same etternamnet, så vi får halde oss til førenamna: Sveinung hadde grave etter grunnvatn på sin eigedom. Boreholet var vel fire meter frå grensa mot grannen Klara, og borekanalen gjekk på skrå nedover slik at han kryssa den vertikale lina frå eigedomsgrensa mot Klara tretten meter under bakken. Kanalen enda 120 meter nede i bakken, 28 meter inne på Klaras eigedom. Brunnen skaffa vatn til både Sveinung og nokre andre grannar, til saman tre eigedommar. Det viste seg at det var nok vatn att til å forsyne enda fem husstandar. Ingen del av vassreservoaret låg under Sveinungs eigedom.

Klara reiste sak for å få stansa vassuttaket, men ho tapte i alle instansar.

Retten var ikkje i tvil om at eigaren hadde eineretten til å setje boret i bakken frå sin eigedom, men holet låg altså i dette tilfellet på Sveinungs eigedom. Vatnet under grunnen var ei anna sak. Vassdragslova (lov 15. mars 1940 nr. 3 om vassdragene) galdt ikkje for grunnvatn, bortsett frå at det  var praksis for at ein særleg regel om vern for etablert brunn skulle gjelde også for grunnvassbrunnar (vassdragslova § 10, jf. Rt. 1978.755).

Høgsterett tok som utgangspunkt at ”eierrådigheten over undergrunnen – og da også vannressursene der – iallfall ikke strekker seg ubegrenset nedover i dybden; den omfatter ikke de dypereliggende lag” (s. 256). Det var i seg sjølv ei utsegn av prinsipiell karakter. Framlegget frå Sivillovbokutvalet om at eigaren i alle fall hadde einerett til grunnvatnet, fann ikkje Høgsterett haldepunkt for i gjeldande rett. Retten likte ikkje regelen heller; det var ein regel som etter rettens oppfatning ville vera meir konfliktskapande enn konfliktløysande, i og med at grunnvassreservoara ikkje følgjer eigedomsgrensene på bakken (s. 257).

Retten til å ta ut grunnvatn i dei djupare laga av undergrunnen måtte følgje prinsippet først i tid, best i rett, meinte Høgsterett og viste til den før nemnde regelen om den som har grave ein brunn først, har vern mot at andre tek vatnet. Men Høgsterett var ikkje sikker på om prinsippet først i tid best i rett kunne gjelde fullt ut. Det var greitt nok dersom eigaren hadde grave først. Men dersom ein annan tok grunnvatn under eigedommen som eigaren òg kunne ha bruk for, kunne spørsmålet vera meir usikkert (s. 257). I det konkrete tilfellet meinte retten at det var nok vatn att til all naturleg utnytting av Klaras eigedom, og da kom ikkje spørsmålet på spissen.

Det kan vera mangt å seie om denne avgjerda. Mest prinsipielle er utsegnene om at det er grenser for eigarens einerett til utnytting av undergrunnen. Derimot er ikkje Høgsterett klår når det gjeld prinsippet først i tid best i rett. Dersom det er andre enn eigarane som konkurrerer seg imellom, skal prinsippet først i tid best i rett gjelde. Men er eigaren med i konkurransen, kan det hende at han har ein førerett; noko sikkert svar på det gjev ikkje dommen.

Akkurat for grunnvatnet får dommen mindre å seie dersom vassressurslova blir vedteken i samsvar med proposisjonen: Etter utkastet skal grunnvatnet under eigedommen tilhøyre eigaren, og ligg eit reservoar under fleire eigedommar, blir eigarane sameigarar i reservoaret i høve til arealet av eigedommane (§ 44). Skråboring under granneeigedommen skal heretter krevje avtale eller ekspropriasjon. Men grunneigaren må finne seg i uttak som er etablert ved okkupasjon før lova; lova vil altså ikkje hjelpe vår Klara. Tidsprioriteten skal ikkje lenger vera avgjerande; blir det for lite til alle eigarane, skal det skje ei fordeling, mellom anna slik at bruk av vatn til fast hushaldning og husdyr skal dekkjast først.

Får proposisjonen tilslutning i Stortinget, er grunneigaren iallfall for retten til grunnvatnet med andre ord plassert i det høgsetet som Høgsterett ikkje ville tilkjenne han i 1998. Kanskje kan vi seie at Windscheid har utlikna til 1–1?

2.3              Petroleum

Folk har hatt håp om å finne meir enn vatn i undergrunnen, og i ei lov frå 1973 er det fastslege at staten har retten til all petroleum i grunnen under norsk landområde og den delen av sjøgrunnen som er omfatta av privat eigedomsrett.[vi] Olje under norsk landjord er hittil berre påvist i lovtekst, som det heiter i Knophs Oversikt over Norges rett,[vii] så når lova blir nemnd her, er det ikkje på grunn av praktisk interesse, men på grunn av det prinsipielle synet lova byggjer på. Det spesielle er at ein ikkje har nøyd seg med å regulere utnyttinga av ressursen, men har gjort staten til rettshavar i privatrettsleg forstand.[viii]

Det norske Justisdepartementet har ei ”lovavdeling” som blir brukt som ekspertorgan av statsforvaltninga i juridiske spørsmål. Da lova frå 1973 vart gjeven, la lovavdelinga til grunn at eigaren hadde retten til eventuell petroleum i undergrunnen (ot.prp. nr. 44 (1971–72)). Andre har opponert mot dette synet og meint at eventuell petroleum vil liggje så djupt at ein er utafor eigarens rett. Kombinerte ein så dette synet med at staten i eit sivilisert samfunn eig alt det som ingen andre eig, kunne ein seie at lova berre stadfesta ein rett som staten alltid hadde hatt.[ix]

Dette var altså ikkje det synet som vart lagt til grunn i førearbeida til lova; der såg ein det som ei overføring av rett frå grunneigaren og til staten, og da måtte ein ta standpunkt til om dette utløyste krav på erstatning til eigaren. Lovavdelinga bygde på at det var ei framtidig og svært uviss utnytting staten tileigna seg, og at derfor ikkje vart tale om erstatning.

Ein kan spørje kor treffande dette siste resonnementet eigentleg er. Det er nok så at eg ikkje skal ha erstatning for framtidig oljeutvinning dersom staten eksproprierer eigedommen min for å byggje veg. Da kan verdien av eventuell olje setjast til null. Men bør det ikkje stille seg annleis når det nettopp er oljen som blir ekspropriert? Skal staten på tilsvarande måte ein gong for alle kunne ekspropriere retten til å byggje veg på alle norske eigedommar og betale erstatning berre der vegbygging er aktuell i nokolunde nær framtid? Skulle det nokon gong bli funne olje under norsk landområde, kan ein ikkje sjå bort frå at ein grunneigar vil gå til sak for å få prøvt 1973-lova i høve til grunnlova.

2.4              Mineralar

I diskusjonen kring oljelova frå 1973 har bergverkslovgjevinga vore nemnt. Den såkalla bergfridommen vart innført for fleire hundre år sia, på eit tidspunkt da inga grunnlov hindra utfaldinga av lovgjevingsmakta. Den gjeldande norske bergverkslova er frå 1972 og har særreglar om dei såkalla mutbare minerala – det gjeld metall med eigenvekt over fem, titan og arsen og malmar av desse metalla og dessutan magnetkis og svovelkis. Etter nærare reglar kan alle leite eller slike mineral og eventuelt få førerett til utvinning og konsesjon til utvinning. Det har vore noko omstridd om staten er eigar i privatrettsleg forstand av dei mutbare minerala, eller om staten berre har opna for at andre enn grunneigaren kan utnytte dei.[x] I alle høve har grunneigaren fått ei statistrolle med krav på ei avgift av det som blir brote ut frå eigedommen.

I desse dagar arbeider Stortinget med ein proposisjon til ny minerallov (Ot.prp. nr. 35 (1998–99)). Nytt her er at ein regulerer også andre mineral enn dei mutbare som eg nemnde. Dei andre blir delte opp i mineral som berre skal brukast til byggjeråstoff, typisk sand, grus og pukk, og resten, som blir såkalla registrerbare mineral. Det gjeld slikt som olivin, nefelin, kalk, kvarts og også naturstein. Går lova gjennom i Stortinget, må grunneigaren finne seg i at andre kan leite etter og undersøkje mineralførekomstar på eigedommen, ikkje berre for mutbare mineral, men òg for dei registrerbare; dette er den viktigaste endringa. Skal andre mineral enn dei mutbare utvinnast frå eigedommen, må utvinnaren skaffe seg rett til minerala gjennom avtale med grunneigaren eller ved ekspropriasjon. Det er ikkje meininga å gjera staten eller andre til eigar av minerala; minerala er framleis omfatta av eigedomsretten til eigedommen.

3                    Retten i sjøområdet

3.1              Eigedomsrett og strandrett

I eit land med rekordlang kystline målt i meter pr. innbyggjar er det rimeleg nok mange eigedommar som grensar mot sjøen. I sjøområdet har det frå gammalt av vore bruk for å trekkje ei grense mellom eigarens rett og retten til fri utnytting for andre. Her har ein følgt ein annan tankegang enn for undergrunnen. For den eigentlege eigedomsretten har ein trekt nokså snevre grenser, som vi straks skal sjå, men så har eigaren likevel visse rettar i sjøområdet utafor, dels i form av einerett til utnytting, dels i form av vern mot at andre nyttar området til skade for eigaren.[xi]

Konfliktane i sjøområdet har til ein viss grad endra karakter, men dei er ikkje mindre aktuelle enn før. Dels har vi fått nye utnyttingsmåtar, som plassering av fiskeoppdrettsanlegg, dels har interessa for – og den økonomiske verdien av – slikt som båtfeste, flytebrygger, badeliv og liknande aktivitet auka sterkt etter kvart som fleire har lagt seg til urban livsstil og god økonomi.

Frå gammalt av har folk neppe vore så opptekne av ei grense for ein generell eigedomsrett; det viktige var kven som hadde retten til dei ulike utnyttingsmåtane. For vel hundre år sia skifta synet på dette, og ein søkte etter ei grense for ein eigedomsrett som var negativt avgrensa, og som gav eigaren alle råderettar som ikkje var positivt unnatekne.[xii]

I rettspraksis og teori etablerte det seg ei lære om at sjøgrunnen tilhøyrer eigaren på land ut til marbakken, altså ut til brådjupet. Der det ikkje er noko brådjup i rimeleg avstand frå land, har ein meint at grensa går ved to meters djup, men nokon sikker regel er ikkje dette. Er det brådjupt heilt inne ved land, har det vore teke til orde for at eigaren må har ein rett eit stykke utover i sjøen som nokolunde svarar til den normale brådjupsregelen.[xiii]

Sivillovbokutvalet har gjort framlegg om at eigaren på land eig sjøgrunnen anten til brådjupet, til tometerskoten eller tretti meter frå stranda, alt etter kva som er lengst ut (§ 13). Ein detalj er at alt her skal reknast ved fjøre sjø (”ebb”), medan den gamle tometersregelen galdt ved middels vasstand.* Marbakken er i utkastet definert som eit fall med 1 på 5 eller meir.

Innafor området for den eigentlege eigedomsretten har eigaren einerett til å utnytte sjøgrunnen, anten det gjeld utfylling av grunnen, uttak av grus, feste av båt eller plassering av bryggjer. Men eigaren må som regel finne seg i både ferdsel og fiske frå andre.

Dei spørsmåla som har vore mest oppe i rettspraksis frå dei seinare åra. gjeld eigarens rett utafor området for den eigentlege eigedomsretten. Det er på det reine at eigaren har visse rettar også utafor eigedomsgrensa, men det nærare innhaldet av desse rettane og utstrekninga av dei er det mykje tvil.

Både i teori og rettspraksis nyttar ein stundom uttrykket strandrett som ei samlenemning for alle dei rettane eigaren har utafor den generelle eigedomsgrensa. Det er neppe ein heldig ordbruk, for på den måten dekkjer ein til at det gjeld rettar av ulik karakter eller iallfall ulik styrkegrad.

Etter mitt syn bør ein skilje mellom tre grupper av utnyttingsmåtar: På den eine sida har ein utnyttingsmåtar som eigaren har eksklusiv rett til, og som han kan nekte andre utan å måtte vise til konkrete ulemper. På den andre sida har ein utnyttingsmåtar som i større eller mindre grad har vern mot inngrep frå andre, utan omsyn til kva som er årsaka til inngrepet. Midt i mellom kan ein tenkje seg utnyttingsmåtar som i prinsippet er frie for alle, men der eigaren har prioritet i konflikttilfelle; som ein parallell kan ein nemne Høgsteretts resonnement kring Klara og grunnvatnet i Rt. 1998.251.

Eit døme på ein eksklusiv rett for eigaren av eigedommen på land har ein retten til laksefiske med nærare bestemte reiskapar. Denne retten er gammal og er no lovfesta i den norske laksefiskelova (lov 15. mai 1992 nr. 47 om laksefisk og innlandsfisk m.v. § 16). Særretten kan alt etter lokale tilhøve strekkje seg svært langt utover, og her må synspunktet vera at eigaren kan nekte andre slikt fiske, enda fisket ikkje kjem i vegen for han sjølv.

Det er mogleg at eigaren har ein liknande særrett til å ta tang og tare eit stykke utover, kanskje også til å ta sand og grus, men her er reglane meir usikre. Det har òg vore hevda at eigaren har ein eksklusiv rett til å fylle opp sjøgrunnen med massar eller å byggje faste bryggjer eller flytebryggjer, alt utafor eigedomsgrensa.[xiv] Eit slikt syn, iallfall så langt det gjeld bryggjer, er etter kvart vanskeleg å sameine med rettspraksis, slik eg ser det.

Utnyttingsrettar av kategori to, dei som har vern mot inngrep frå andre, er slikt som tilkomst med båt frå sjøen (tilflottsrett), retten til fortøying av båt og retten til bading frå eigedommen. Her har vi fått nyare dommar til illustrasjon, som eg skal koma attende til. Det er denne gruppa av rettar som gjerne har vore omtala som strandrett i snevrare tyding.

Om mellomgruppa av utnyttingsmåtar, der eigaren ikkje har eksklusiv rett, men prioritet i konflikttilfelle, i det heile finst i sjøområdet, er noko uvisst.

3.2              Oppdrettsanlegg

Lat oss først sjå på ein høgsterettsdom om plassering av eit anlegg for fiskoppdrett (Rt. 1985.1128). Ein oppdrettar plasserte fire merdar inne i ei bukt, og eigarane av eigedommar rundt bukta gjekk til sak for å få merdane fjerna. Merdar er dei netta eller posane som fisken står i. Dei aktuelle merdane var monterte på ei aluminiumsramme på 55x55 meter. Merdane var festa i botnen opp til tretti meter frå ramma, men fordi festa var belasta med vekter, gjekk dei mesta loddrett ned i sjøen. Det uvanlege i denne saka var at merdane ikkje var festa til land, men låg ute i bukta. Avstanden til den næraste eigedommen var 85 meter, eventuelt 62 meter om ein rekna med eit skjer, og elles var avstanden til eigedommane frå 100 til 150 meter.

Grunneigarane meinte at det var ein eksklusiv rett for strandeigaren å ha oppdrettsanlegg i sjøområdet utafor eigedommen, og at dei derfor kunne halde andre ute, også om strandeigarane sjølve ikkje hadde aktuelle planar om slik bruk. Subsidiært meinte eigarane at anlegget måtte flyttast fordi det hindra annan bruk i sjøområdet.

Høgsterett tok utgangspunkt i det før nemnde vide strandrettsomgrepet og karakteriserte strandretten som ”en rett til uforstyrret å kunne nyte de fordeler som følger av at en eiendom ligger til sjøen” (s. 1131). Det har gått fram at eg meiner dette er ein lite opplysande ordbruk så langt spørsmålet galdt om eigarane hadde ein eksklusiv utnyttingsmåte. Men Høgsterett var tydeleg nok i det eigentlege spørsmålet: Plassering av oppdrettsanlegg var ingen eksklusiv rett for grunneigarane.

Retten meinte at strandretten, i den vide tydinga, i hovudsak hadde vore knytt til verksemda på vedkomande eigedom inne på land, og ”slik sett fremtrer beføyelsene under strandretten som et supplement til den landbaserte utnyttelse av vedkommende eiendom” (s. 1132). Fiskeoppdrett var etter Høgsteretts meining ei næring som var knytt til havet utan nødvendig fysisk tilknyting til næraste landområde. Skulle grunneigaren ha einerett til slik utnytting, ville det ”bety en vesentlig endring av strandrettens karakter og økonomiske betydning”, og ei slik utviding av eigarens rett måtte ha heimel i lov (s. 1132). Kravet om om lovheimel på eit område som dette er i seg sjølv noko som reiser mange spørsmål, men dei får få liggje her.

Dernest vurderte retten om anlegget førte til slike ulemper for eigedommane at det gav grunnlag for å krevje flytting, men kom til at slike ulemper ikkje låg føre.

Det blir ikkje sagt med reine ord i dommen, men konsekvensen av Høgsteretts syn må vera at prinsippet først i tid, best i rett gjeld for plassering av oppdrettsanlegg utafor området for den eigentlege eigedomsretten.  Dersom det først er plassert eit oppdrettsanlegg ein stad, sperrar det for andre anlegg i ein nokså vid krins. No er det slik at oppdrett av fisk krev konsesjon frå staten, og konsesjonen gjeld for spesielle lokalitetar. Men konsesjonsordningane tek ikkje sikte på å skifte rett mellom strandeigarar og andre brukarar.

I dommen er det heller ikkje sagt noko om prioritet for strandeigarane. Helst må ein omfatte avgjerda slik at standeigarane også må avstå frå fiskeoppdrett dersom andre har okkupert lokaliteten først.

Havet er vidt, og det er plass nok til alle, kunne ein seie. Men fiskeoppdrett kan ikkje drivast kvar som helst; ein må sikkert ta omsyn til både grunnforhold, straumar og vind når anlegget skal plasserast. Hittil har visst ikkje lokalitetar vore ein avgrensande faktor i norsk oppdrettsnærings, men det kan likevel bli konkurranse om dei beste plassane. Da kan det verke noko uvant i eit moderne samfunn at retten skal tilkoma den som først slo seg ned.

3.3              Bryggjer m.m.

Fleire saker i Høgsterett dei seinare par tiåra har gjeldt bryggjer av ulike slag. På det området som er omfatta av den eigentlege eigedomsretten, er det eigaren som har einerett til å utøve kunsten ”att angöra rätt en brygga”, for å seie det med Tage Danielsson. Som nemnt har somme meint at eigaren har einerett til å leggje ut bryggjer utafor dette området, men eit slikt syn har ikkje fått noka stadfesting i den nye praksisen.

Ei sak frå 1987 galdt eit hamneanlegg for fritidsbåtar på Nesodden rett sør for Oslo (Rt. 1987.629). Anlegget var ein molo som strekte seg nordover langs stranda med bryggje og utsikkarar til fortøying på innsida av moloen. Anlegget hadde utgangspunkt i grunn som var leigd for føremålet, men mesteparten av stranda innafor, i ei lengd på 80–90 meter, tilhøyrde ein annan eigar, Wagner. Lengst nord strekte anlegget seg til, men ikkje inn på, området utafor ein badehusparsell på 3,7 meter som tilhøyrde Sjødal. Dei to grannane hadde vorte eigarar av sine eigedommar etter at utbygginga av anlegget hadde teke til. Avstanden til Wagners eigedom var femten meter på det minste, og avstanden til Sjødals eigedom var 38 meter.

Wagner og Sjødal gjekk til sak for å få bryggjeanlegget fjerna eller flytta. Det var ulempene for deira eigen bruk av eigedommane dei viste til, med andre ord den tredje av dei kategoriane av rettar vi nemnde. Konkret galdt det tilkomst med båt frå sjøen, retten til å fortøye båt og retten til å bade.

Høgsterett meinte at grunneigarane her viste til ”sentrale elementer i strandeiernes rett til bruksutøvelse utenfor egen eiendom” (s. 633), og etter ei konkret vurdering kom retten til at anlegget måtte flyttast. Trafikken til og frå anlegget måtte gå nær land. For Sjødal vart det verre å bade utafor parsellen, og han fekk heller ikkje gjennomført ei ny og betre fortøying for båt utafor badehuset. For Wagner vanskeleggjorde anlegget både bading, fortøying og tilkomst med båt.

Desse vurderingane frå retten var reint konkrete. Vel så interessante er eit par tilleggsmerknader: Den første var at Sjødals strandrett var krenkt sjølv om anlegget ikkje strekte seg inn på hans ”sektor”, dvs. ei forlenging av grensene ut over sjøområdet. Og den andre var at Sjødal og Wagner kunne gjera sin rett gjeldande sjølv om dei hadde erverva eigedommane etter at utbygginga av anlegget hadde teke til. Dei tidlegare eigarane hadde ikkje gjennom avtale eller på anna vis gjeve avkall på sin rett. Det siste synspunktet er til ein viss grad i strid med det som blir lagt til grunn når det reglane om rettsforholdet mellom grannar.

Det ser ut til at grunneigarane i denne saka ikkje prøvde å vise til nokon eksklusiv rett til å ha bryggje utafor eigedommane; og dermed kom ikkje det spørsmålet på spissen. Dommen gjev heller ikkje noko haldepunkt for å seie noko om eventuell prioritet: Kva ville skje om Wagner ville leggje ut eit bryggjeanlegg? Om dette i det heile kunne vera ei aktuell problemstilling ut frå dei faktiske tilhøva, er det vanskeleg å seie noko om for den som kjenner topografien berre frå domsreferatet.

Neste sak kom opp eit par år seinare og galdt ein våg eller ein poll (dvs. ei bukt med trongt innlaup) ved Os like sør for Bergen (Rt. 1989.285). Her hadde ein båtklubb lagt ut ei flytebryggje med plass til tretti fritidsbåtar frå eigen grunn. Vidare hadde klubben laga ein gangveg eller ei trebrygge langs stranda på ein festa eigedom, der det vart fortøydd båtar. Av samanhengen synest det gå fram at bryggja og fortøyinga gjekk ut over området for den eigentlege eigedomsretten. Yrkesfiskarar, ved sine organisasjonar, gjekk til sak for å avgrense klubbens aktivitet. Vågen var nemleg brukt dels til fiske, dels til låssetjing av fangstar. Båtklubben meinte at saka kunne avgjerast ut frå det synspunktet at klubben som eigar og festar av eigedom hadde rett til leggje bryggje frå eigen grunn. Det vart vist mellom anna til eigarens rett til tilflott (tilkomst med båt). Sjølv om utøvinga av retten var til ulempe for andre, kunne retten ikkje avgrensast ut frå ei interesseavveging, meinte klubben.

Høgsterett gav klubben medhald i at båtane kunne bli liggjande, men det var nettopp ut frå ei interesseavveging. Retten var nemleg ikkje samd med klubben i at ein eigar kan byggje langs strandkanten og utover i sjøen utan omsyn til den skade og ulempe som måtte bli påført andre. Ein slik rett til utbygging låg ikkje innafor den sentrale kjernen av eigedomsretten. Også dei allmenne interessene til fiskerinæringa måtte takast med i vurderinga.

Det er ikkje tvil om at grunneigaren som utgangspunkt har rett til å leggje ut bryggjer, anten retten er eksklusiv eller ikkje. At denne retten – som andre rettar – ikkje kan utøvast utan omsyn til kva skade andre blir påført, var ikkje noko nytt med denne dommen. Men det er verdt å merke seg at at eigarens rett også må avvegast mot fiskeinteressene; fisket i sjøen er iallfall som utgangspunkt ein allemannsrett.

Same året, i 1989, kom det opp ei sak om ei brygge ved Mandal på Sørlandet (Rt. 1989.902). Johnsen hadde ein eigedom der han dreiv småbåthamn. På ein tilgrensande eigedom disponerte han bryggjeplass. Frå denne bryggjeplassen bygde han ei 124 meter lang brygge rett utover. Kanten av bryggja gjekk i forlenginga av grensa mot den næraste bryggjeplassen i aust. Partane var etter kvart samde om at Johnsen ikkje kunne leggje båtar på austsida, altså utafor den næraste bryggjeplassen, nærare enn 50 meter. Spørsmålet var om innehavarane av bryggjeplassen kunne motsetje seg all fortøying på austsida av bryggja, også lenger ute enn 50 meter.

Det spesielle med saka var at innehavarane av bryggjeplassane ikkje var eigarar, dei hadde berre ein bruksrett (det vart avgjort i saka). Eigaren av eigedommen med bryggjeplassane, Espelien, hadde ikkje noko imot Johnsens bruk av bryggja. Spørsmålet var da om innehavarane av bryggjeplassen hadde ein strandrett som dei kunne handheve for å få fjerna dei ytste båtane. Fleirtalet i Høgsterett (4–1) kom til at innehavarane av bryggjeplassar måtte ha same strandrett som ein grunneigar innafor ramma for ei naturleg og rimeleg utnytting av bruksretten. Derfor kunne dei motsetje seg all fortøying av båtar på austsida av bryggja, i første rekkje av omsyn til fri tilkomst til bryggjeplassane med båt.

Den sida av strandretten det her var tale om, var den passive, vernet mot inngrep frå andre. Men dei med bryggjeplassane ville gå eit steg vidare; dei ville sjølve leggje ut bryggjer frå plassane. Det godtok ikkje Johnsen eller Espelien. Eit anna fleirtal i Høgsterett kom til at bryggjeretten ikkje omfatta ein rett til å leggje ut flytebryggjer mot eigarens protest. Det ville gje bruksretten eit heilt anna omfang og kvantitativt innhald.

Her var det forholdet mellom eigaren og bruksrettshavaren som vart lagt til grunn for avgjerda. Eit mindretal i Høgsterett ville gje innehavarane av bryggjerettane rett til å leggje ut flytebryggjer, men det vart samtidig sagt at det kunne oppstå samordningsproblem mellom fleire som hadde same retten. Men spørsmålet om eim eventuell eksklusiv rett for eigaren til å leggje ut bryggje kom ikkje opp her heller; her gjorde ingen krav på å leggje sjølve flytebryggja i grannens sektor av sjøområdet.

Neste og hittil siste bryggjesak kom opp i 1996 (Rt. 1996.1457). Det galdt flytebryggjer i Nøtterøy kommune, også eit populært fritidsområde. Her hadde ei foreining, etter avtale med grunneigaren, bygt ei flytebryggje frå eit skjer som tilhøyrde grunneigaren, men som låg utafor eigedommen til grannen, Aller. Bryggja strekte seg langs Allers strand. Det er opplyst at eigedomsgrensa mellom eigedommane gjekk mellom bryggja og land, og det må vel lesast slik at det her var tale om bryggje på eigen grunn. Det einaste Aller kunne gjera gjeldande da ho gjekk til sak for å få anlegget flytta, var derfor vernet mot inngrep i si eiga utnytting av eigedommen.

Aller fekk ikkje medhald. Det nye i denne saka var at Høgsterett trekte opp eit skilje mellom den passive sida av strandretten og vernet etter grannelova (som vel svarar vel til Jordabalken § 3:1). Det vart sagt mellom anna (s. 1461):

”Strandretten er den bruk en grunneier har rett til utenfor eiendommens grenser i sjøen. Retten til sjøverts atkomst – tilflott – til egen strand, til å kunne fortøye båter utenfor eiendommen og til å kunne bade fra den, er sentrale elementer i strandretten, som påberopes i denne sak. Derimot antar jeg at interesser som ikke innebærer en aktiv bruk av sjøområdet, men som er knyttet til å forhindre ulemper av naborettslig karakter, så som støymessige eller estetetiske ulemper, i første rekke må forankres i det naborettslige vern som følger av grannelova.”

I prinsippet er skilnaden mellom strandretten og vernet etter grannelova greitt nok: I høve til strandretten gjeld det ikkje som etter grannelova ei vurdering av om tiltaket er urimeleg til skade. Har ein først rett til å fortøye båt, har denne retten vern mot inngrep utan omsyn til om inngrepet er urimeleg. Men i realiteten treng nok ikkje skilnaden bli så stor. Ein må nemleg rekne med at strandeigaren ikkje har vern mot uvesentlege inngrep i strandretten, og da kan ein fort få ei liknande vurdering som etter grannelova. Men det er mogleg at spørsmålet om tidsprioritet kjem i ei anna stiling. Etter grannelova legg ein vekt på kva ein eigar måtte rekne med da han kjøpte eigedommen.

I det konkrete tilfellet kom retten til at flytebryggja ikkje i vesentleg grad hadde gjort tilkomst og fortøying vanskelegare, og peikte også på at den fortøyinga det var tale om, låg på framand sjøgrunn, på grunn av skjeret. Og strandeigaren kunne bada, om ikkje usjenert; noko krav på usjenert bading hadde ho ikkje i noko fall i eit slikt område.

Spørsmålet var så om anlegget var urimeleg til ulempe for strandeigaren etter reglane i grannelova, men det meinte Høgsterett det ikkje var. At det kunne koma anlegg som dette, var ikkje meir enn ein kunne rekne med.

4                    Avslutning

Meininga har vore at dette oversynet over nye lovframlegg og nyare rettspraksis skulle vise noko om utviklinga av synet på utstrekning av eigedomsretten til fast eigedom etter norsk rett. Det er vanskeleg å peike på klåre tendensar ut frå dette materialet.

Høgsterett har i saka om grunnvatnet og i saka om oppdrettsanlegget bygt på at det er grenser for eigarens einerett til utnytting, både for grunnen og for sjøområdet, og at det utafor området for eigarens einerett gjeld eit prinsipp først i tid, best i rett, eller okkupasjon, om ein vil. Eit slikt prinsipp har sine svake sider. Rett nok er det slik at det meste av den utnyttinga som er aktuell, krev offentleg løyve av noko slag, så likskapen med pionertida treng ikkje føre til ville vesten. Men det spørst kor mykje som er vunne med å erstatte grunneigarretten med albogeretten. Helst burde ein få ei lovregulering av dei privatrettslege tilhøva i undergrunnen og i sjøområdet, også for anna enn grunnvatn og mineralar.

Bortsett frå retten til laksefiske er det ikkje lett å peike på sikre eksklusive rettar for grunneigaren i sjøområdet. Heller ikkje vernet for utnyttinga under den eigentlege strandretten, som tilkomst med båt og bading, er absolutt. I dommen frå Nøtterøy kom det fram at iallfall vernet for andre interesser enn dei som gjeld aktiv bruk av sjøområdet, skal vurderast etter grannelova. Kanskje går utviklinga i den retning at det i tilhøvet mellom strandeigaren og dei andre i første rekkje blir tale om ei interesseavveging, ikkje eit absolutt vern om visse rettar.

Det er ingen grunn til å gjera staten til eigar av det ingen andre eig. Andre halvdel av 1900-talet var prega av ei oppfatning av statens som alles ven, som eit anna namn på samfunnet eller fellesskapen mellom borgarane.[xv] Det synet står ikkje så høgt i kurs lenger. Men staten kan gjennom lover regulere utnyttinga av det ingen eig.



[i] Knut Robberstad: Retten til undergrunnen. Tidsskrift for Rettsvitenskap 1961.25–35.

[ii] Her etter Rudolf von Jhering: Gesammelte Aufsätze aus den Jahrbüchern für die Dogmatik des heutigen römischen und deutschen Privatrechts. Band 2 (Jena 1882, Neudruck Aalen 1969) s. 26–33.

[iii] Her etter Bernhard Windscheid: Lehrbuch des Pandektenrechts. Erster Band (Dritte Auflage Düsseldorf 1873; nyare utgåver har ikkje vore for handa) s. 466 note 1.

[iv] Eit oversyn over spørsmål om kva retten til fast eigedom omfattar, finn ein i Thor Falkanger: Tingsrett (5. utgave Oslo 2000) s. 77–96.

[v] Om retten til undergrunnen, sjå òg Erling Johannes Husabø: Retten til undergrunnen. Tidsskrift for Rettsvitenskap 1994.882–904.

[vi] Lov 4. mai 1973 nr. 21 om undersøkelser etter og utvinning av petroleum i grunnen under norsk landområde.

[vii] Hans Jacob Bull i Knophs Oversikt over Norges rett (11. utgave Oslo 1998) s. 493.

[viii] Allment om rett til naturforekomstar, sjå Ernst Nordtveit: Staten sin rett til naturforekomstar på privat grunn. I Stat, politikk og folkestyre. Festskrift til Per Stavang på 70-årsdagen 19. februar 1998 (Bergen 1998) s. 749–776.

[ix] Sjå særleg Carl August Fleischer: Petroleumsrett (Oslo 1983) s. 236f.

[x] Sjå om dette Nordtveit op.cit.

[xi] Sjå allment, Torgeir Austenå: Eigedomsrett til og disposisjonsrett over land og vatn I strandsona. Lov og Rett 1983.3–18. Særleg om utfylling av sjøgrunnen, sjå Tore Lunde: Strandhogg i strandretten – særleg om utfyllingsretten til strandeigaren. I Stat, politikk og folkestyre. Festskrift til Per Stavang på 70-årsdagen 19. februar 1998 (Bergen 1998) s. 731–747.

[xii] NOU 1988:16 s. 26f.

[xiii] NOU 1988:29 s. 29 med tilvisingar.

[xiv] Sjå m.a. Mons sandnes Nygard: Ting og rettar (Bergen 1974) s. 133.

[xv] Samanlikn Jan-Olof Sundell i Anders Victorin/Jan-Olof Sundell i Allmän fastighetsrätt (tredje upplagan. Stockholm 1999) s. 5.

* Etterskrift 5. august 2003: Ved nærare ettersyn er dette misvisande. Oppfatninga har nok vore "almindelig lavvand" (Rt. 1927 s. 248), litt misvisande referert som "middels lav vannstand".