Boligboble og boligpolitikk

Av

Steinar Holden

Dagens Næringsliv 9. februar 2012

I desember i fjor innførte Finanstilsynet nye retningslinjer for boliglån. Nå må boliglånskunder normalt ha minst 15 prosent egenkapital, og det skal normalt ikke gis avdragsfrihet for lån utover 70 prosent av boligens verdi. I tillegg skal lånekunder kunne tåle en renteøkning på 5 prosentpoeng. Finanstilsynet begrunner de nye retningslinjene med hensynet til utlånsinstitusjonenes soliditet, den finansielle stabiliteten, samt forbrukerhensyn.

            Det er meget forståelig at Finanstilsynet er bekymret for en boligboble, og derfor vil bruke de virkemidler som tilsynet har for å motvirke dette. Senest i forrige uke la Det internasjonale pengefondet IMF fram sin rapport om norsk økonomi, og der var en mulig boligboble  trukket fram som den viktigste risikofaktoren. IMF pekte på at sammenlignet med historisk gjennomsnitt har Norge det høyeste forholdet mellom boligpriser og utleiepriser av alle OECD-land. IMF skriver at husprisene kan være 15-20 prosent overvurdert, og at et rask boligprisfall vil få sterke negative virkninger for norsk økonomi. Selv om Statistisk sentralbyrå regner med fortsatt vekst i boligprisene i årene fremover, er det Finanstilsynets rolle å være forsiktig.

            Den gode begrunnelsen for å gripe inn innebærer likevel ikke at Finanstilsynets tiltak er uproblematiske. DNB regner med at en av fire kunder som før ville fått lån, nå kan få avslag. De fleste boligkjøpere kan derfor låne som før. Kunder med liten eller ingen egenkapital vil derimot kunne ha store vansker med å få lån, også selv om de har en god inntekt til å betjene lånet. Siden de fleste kunder kan låne som før, må tiltaket ha en betydelig effekt på dem som rammes, dersom det skal ha en merkbar virkning på boligprisene. Det er ikke uproblematisk at et tiltak som først og fremst har en makroøkonomisk begrunnelse gjennom å dempe boligetterspørselen, gjør dette ved å begrense etterspørselen til de boligkjøperne som har minst formue. Finanstilsynet begrunner imidlertid også tiltaket med forbrukerhensyn, at folk for egen del ikke bør låne for mye, og denne begrunnelsen er vanskeligere å kritisere fra et fordelingsperspektiv. En slik begrunnelse taler likevel sterkt for at retningslinjene åpner for tilstrekkelig skjønn, slik at for liten egenkapital kan oppveies av god og sikker inntekt.

            Hvordan vil kravet om minst 15 prosent egenkapital fungere dersom boligprisene skulle falle betydelig? Fordelen er at alle boligeiere da har noe egenkapital til å kunne tåle et tap. Men hvis kravet opprettholdes, kan det også skape problemer. Boligeiere som vil redusere boutgiftene ved å kjøpe en billigere bolig, kan bli forhindret pga manglende egenkapital. I så fall vil noen boligeiere kunne bli ”låst fast” i sin dyre bolig, mens andre som må selge, kan bli tvunget helt ut av boligmarkedet.

            Finanstilsynets retningslinjer gjør det aktuelt å se på den samlede boligpolitikken i landet. I Norge er det et sterkt ønske om at folk flest skal ha muligheten til å eie egen bolig. Det er betydelige fordeler med dette – ved å eie egen bolig kan man bestemme selv hvordan boligen ser ut, og man har sikkerhet i forhold til en prisøkning på boligen. Derfor er Norge et av industrilandene som i størst grad gir skattemessige fordeler ved å eie egen bolig. Det gis fullt rentefradrag, samtidig som det ikke er noen fordelsbeskatning av å eie boligen. Bolig verdsettes også svært lavt ved beregning av formuesskatt. Dermed er vi kommet i den litt paradoksale situasjon at vi har sterk skattemessige favorisering av å eie egen bolig, samtidig som vi har offentlige reguleringer som gjør det vanskelig for folk med liten eller ingen formue å kjøpe egen bolig.

Et annet spørsmål ved tiltak mot boligbobler gjelder timingen. Det er verdt å huske erfaringene fra bankkrisen på begynnelsen av 1990-tallet. Overgangen fra bruttobeskatning til nettobeskatning i 1987-88 innebar at fordelen med rentefradraget ble kraftig redusert, noe som bidro til den konjunkturnedgangen som ledet til bankkrisen. Her kom skatteomleggingen for sent, da gjelden allerede var skyhøy og økonomien på vei ned. Dersom man innfører tiltak som reduserer etterspørselen etter bolig på toppen av en boble, så vil dette forsterke nedgangen og dermed også forsterke de negative konsekvensene. Det beste er selvfølgelig å gjennomføre tiltak før toppen nås. Når man ikke vet hvor toppen er, må man bruke mer forsiktige tiltak, for å unngå at konsekvensen blir en forsterket nedgang. En bør også gjennomføre tiltak som er fornuftige uavhengige av en boligboble, som en moderat økning av boligbeskatningen.