Fortsatt stort boligbehov i Oslo

Av

Steinar Holden

Økonomisk institutt, Universitetet i Oslo

Dagens Næringsliv, 22. juni 2017

Så lenge boligprisene er over de reelle byggekostnadene, bør det bygges flere boliger i Oslo.

I mai falt boligprisene i Oslo, etter en langvarig og kraftig oppgang. Mange kommentatorer, inklusiv undertegnede, har argumentert for at det nå er en betydelig risiko for at boligprisene kan falle videre. Interessen for nye boliger har falt, delvis på grunn av nye boliglånsforskrifter som gjør det vanskeligere å låne. Interessen for nye boliger har falt, på grunn av nye boliglånsforskrifter som gjør det vanskeligere å låne, og trolig også fordi man i mindre grad forventer stigende boligpriser som gjør det lønnsomt å kjøpe bolig.

Noen kommentatorer har også hevdet at det er nok boliger i Oslo, og at boligbyggingen nå er for høy. Men den konklusjonen er mer tvilsom. De svært høye boligprisene reflekterer at det er stor betalingsvilje for boliger i Oslo, av mange årsaker. Byggekostnadene har også steget, men mye mindre enn boligprisene. Det betyr at verdien for kjøper ved å få en ny bolig i Oslo er betydelig større enn kostnadene ved å frembringe boligen, slik at det blir en betydelig gevinst ved hver bolig som bygges.

I beregning av kostnadene ved en ny bolig må man også ta med kostnaden ved arealbruk – at arealet kunne blitt brukt til noe annet, og at flere mennesker gir større press på kommunikasjon og fellesressurser i Oslo. Disse kostnadene er vanskelig å beregne, men de er neppe større enn at boligprisene fortsatt er betydelige høyere enn de samlede reelle eller samfunnsøkonomiske byggekostnadene. Markedsprisen på tomten skal derimot ikke med i dette regnestykket. Eieren av tomten vil naturligvis oppnå høyest mulig pris ved et salg, slik at den prisen kan være mye høyere enn den alternative verdien eller kostnaden av arealet som brukes.

De høye boligprisene reflekterer at etterspørselen etter bolig i Oslo og noen andre byer har økt betydelig mer enn tilbudet av boliger. Befolkningen vokser på grunn av innvandring og sentralisering, og mange ønsker å bo i byer med gode jobbmuligheter. Norsk økonomi går bra, og folk flest har en god inntektsutvikling. Rentenivået er lavt, slik at det er lett å betjene store boliglån. I tillegg forventer mange at rentenivået vil forbli lavt i lang tid fremover. Det betyr at boliger med attraktiv lokalisering, som forventes å ha en høy verdi også om 20-30 år, vil ha en svært høy markedspris nå.

Hvordan vil det gå med boligprisene fremover? Attraktiv lokalisering fører til at mange boliger i Oslo og andre byer har en markedsverdi som er mye større enn kostnadene ved å bygge nye, tilsvarende boliger. De høye boligprisene reflekterer denne knappheten på boliger med attraktiv lokalisering. Fremover må vi anta at etterspørselen etter boliger med attraktiv lokalisering i de store byene vil fortsette å øke. Arbeidsinnvandringen er en del lavere enn for noen år siden, men samlet er innvandringen fortsatt høy, slik at befolkningen fortsetter å vokse. Sentralisering og inntektsvekst for folk flest gir også økende boligetterspørsel i byene. Rentenivået vil trolig forbli lavt, selv om vi selvfølgelig også fremover vil oppleve konjunkturmessige svingninger i rentenivået.

Tilbudet av attraktive boliger vil også øke. De høye boligprisene gjør det svært lønnsomt å bygge nye boliger, og politikerne legger vekt på å øke tilgangen av byggeklare tomter. Bedre offentlig kommunikasjon kan også gjøre boliger i nærområder til byene mer attraktive, fordi man kan få raske og hyppige reisemulighet til sentrum.

Boligprisene avhenger av racet mellom etterspørsel og tilbud, med betydelig usikkerhet på begge sider. Usikkerheten blir forsterket av at prisforventningene påvirker etterspørselen. Mens stigende boligprisene kan føre til økt etterspørsel fordi potensielle kjøpere vil raskt inn, kan fallende boligpriser føre til at potensielle kunder venter, slik at etterspørselen faller. Men det er også noen stabiliserende effekter. En studie fra Boston på 1990-tallet viser at boligselgere kvier seg for å selge til lavere pris enn de kjøpte for, og at mange heller vil utsette salget i håp om å oppnå en god pris (Genesove og Mayer, 2001). Slike effekter vil kunne dempe en eventuell nedgang i boligprisene.

Hvis man greier å bygge tilstrekkelig antall attraktive boliger i Oslo og andre byer med press, vil det kunne bidra til at boligprisene blir noe lavere. Det ville være gunstig for de unge som ønsker å komme inn på boligmarkedet, og ikke noe stort problem for de aller fleste av oss som allerede er etablert i markedet.

 

Genesove, D., and Mayer, C. (2001). Loss aversion and seller behavior: evidence from the housing market. Quarterly Journal of Economics 116, 1233−1260.